Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment : il n'a pas à attendre l'expiration de la période triennale ou l'échéance contractuelle.

Il doit toutefois respecter un préavis de 6 mois avant la date prévue pour la restitution des locaux.

La demande de congé doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Les personnes concernées sont les suivantes :

• Commerçant, personne physique
• Gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une SARL, quand celle-ci est titulaire du bail
• Associé unique d'une EURL

En cas de congé irrégulier, le bail continue et le locataire doit payer le loyer.

Si le locataire reste dans les lieux après la date d'effet du congé, il peut être considéré comme ayant renoncé au congé délivré.

Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit.

Le contrat de bail est transmis aux héritiers. Ils devront le résilier dans les mêmes conditions que la résiliation opérée par le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité.

Ils peuvent également choisir de céder le fonds de commerce ou de l'exploiter.

Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail en refusant le renouvellement du bail ou en donnant congé au locataire.

Le bailleur qui souhaite donner congé au locataire sans offre de renouvellement doit le faire par acte d'huissier 6 mois avant l'expiration de la période triennale ou du bail commercial.

Si le bailleur ne respecte pas ce délai, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante.

Le congé donné au locataire doit préciser les motifs de refus, la possibilité pour le locataire de contester ce congé ou de demander une indemnité d'éviction. Le locataire doit saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans pour obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction.

Le bailleur dispose d'un délai de 3 mois pour faire connaître son refus, si le locataire a effectué un demande de renouvellement. De ce fait, si aucune réponse n'est donné dans les 3 mois, le bailleur sera supposé avoir accepté tacitement le renouvellement.

Si le bailleur offre le renouvellement après l'avoir préalablement refusé, le nouveau bail prend effet le jour où l'acceptation est notifiée au locataire par acte d'huissier ou par lettre recommandée.

De plus, le bailleur bénéficie d'un droit de repentir : si le bailleur donne congé en refusant de renouveler le bail avec versement d'une indemnité d'éviction, il peut changer d'avis.

Dans ce cas, il doit faire connaître son changement par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours après la décision du paiement de l'indemnité.

Les baux commerciaux contiennent très souvent une clause résolutoire. Elle prévoit la résiliation anticipée du contrat en cas de manquements à des obligations contractuelles.

Congé pour travaux

Le bailleur peut donner congé au locataire à l'expiration d'une période triennale, ou refuser le renouvellement du bail. Cela est possible pendant la durée initiale du bail, pour pouvoir effectuer certains travaux qui nécessitent l'évacuation des lieux.

Au cours d'une tacite prolongation, il peut donner congé pour le même motif à la fin de chaque trimestre civil.

Les travaux donnant droit au bailleur de donner congé sont notamment :

• Construction ou reconstruction de l'immeuble, même si ce n'est pas à l'identique, et non une simple transformation
• Opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain
• Transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation

Le bailleur doit dans ce cas verser une indemnité d'éviction au locataire ou lui offrir un local de remplacement équivalent, disponible immédiatement.

Si un local de remplacement est proposé, le bailleur doit verser une indemnité et un remboursement des frais normaux de déménagement.

Le locataire dispose de 3 mois pour accepter l'offre proposée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier ou saisir la justice si l'offre est ou non satisfaisante.

Suspension du bail pour travaux de surélévation

Le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de 3 ans.

Il s'agit d'une période pendant laquelle il doit réaliser les travaux.

Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours.

Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, cette indemnité ne peut pas excéder 3 ans de loyer.

Le bailleur peut donner congé pour reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial.

Le bailleur doit affecter les locaux repris à un usage d'habitation, en les occupant lui-même ou les faisant occuper par un tiers. Par exemple, un membre de sa famille.

Il peut aussi donner le local en location ou le vendre.

Il ne peut reprendre ces locaux que s'ils ne sont plus affectés à cet usage d'habitation à la date du congé :

• soit parce qu'ils sont inoccupés,
• soit parce qu'ils sont affectés à un autre usage,
• soit, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant la signification du congé, les locaux ne sont toujours pas affectés à un usage d'habitation

La reprise est possible durant les périodes triennales, lors du renouvellement ou à tout moment au cours de la tacite prolongation.

La reprise entraîne une réduction du loyer compte tenu des surfaces retranchées.

Toutefois, la reprise ne peut pas être exercée dans les cas suivants :

• Sur des locaux affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé
• Lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds
• Lorsque les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible
• Si le local destiné à l'habitation avant le bail est loué pour l'exploitation d'un fonds de commerce

Le locataire dispose d'un délai de 6 mois suivant le congé pour réaffecter les locaux à leur usage d'habitation.

Si le locataire ne réaffecte pas le local à l'usage d'habitation, le congé devient sans effet. Par conséquent, il devra quitter les lieux.

Si le locataire d'un bail commercial fait l'objet d'une procédure collective (procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), le bail n'est pas résilié automatiquement. Le contrat de bail se poursuit normalement, mais l'administrateur judiciaire ou liquidateur peut après examen de la situation décider d'y mettre fin ou le céder.

Continuation du bail

La décision de poursuivre un bail commercial appartient uniquement à l'administrateur ou au liquidateur chargé de la procédure collective.

Sa décision s'impose au bailleur, qui ne peut pas s'y opposer même si, à la date d'ouverture de la procédure, le locataire a des arriérés de loyers.

La procédure de sauvegarde du locataire d'un bail conclu avant le jugement d'ouverture, ne permet pas au bailleur de refuser la poursuite du bail. En effet, le bailleur ne peut pas demander la résiliation du bail pour non-paiement du loyer.

L'administrateur qui décide de la poursuite du bail doit veiller à ce que le locataire respecte toutes ses obligations et qu'il dispose des fonds suffisants pour payer le loyer.

Résiliation

Le bail peut être résilié à l'initiative de l'administrateur ou du liquidateur, par rupture anticipée, à tout moment après l'ouverture de la procédure.

Le bail peut aussi être résilié à l'initiative du bailleur. Après l'ouverture de la procédure, si le bail se poursuit et si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges, le bailleur peut exiger la résiliation du bail.

Le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire au bout d'un délai de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective.

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail, pour des motifs antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure, mais autres que le non-paiement des loyers et des charges. Par exemple, un défaut d'entretien des lieux loués. Il doit agir en justice dans les 3 mois du jugement de liquidation judiciaire.

Cession du bail

La cession du bail commercial peut intervenir 

• soit de manière isolée (en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur peut céder le bail indépendamment du reste de l'entreprise),

• soit dans le cadre de la cession (totale ou partielle) de l'entreprise du locataire.

Si l'administrateur décide de céder le fonds de commerce du locataire, bail commercial compris, l’acceptation de l'acquéreur par le bailleur ne sera pas nécessaire, même si le bail contient une telle clause. Le repreneur doit exécuter le bail commercial aux conditions applicables au jour du jugement d'ouverture.