La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire. Par exemple, si vous disposez d'un local destiné à l'habitation que vous souhaitez louer à un commerçant pour qu'il exerce son activité.Vous devez demander à l'administration de changer l'affectation du lieu. Le local qui était destiné à l'habitation va devenir un local à usage commercial.

Si le locataire signe un bail d'habitation classique mais qu'il exerce une activité commerciale, il ne pourra pas bénéficier des règles des baux commerciaux.

Le bail commercial peut contenir une clause de dé-spécialisation. Le locataire doit alors respecter l'activité commerciale pour laquelle le bail a été signé. Par exemple, si le bail commercial mentionne que l'activité commerciale est une boutique de vêtement, le locataire ne peut pas transformer la boutique de vêtement en boulangerie.

En cas de non respect de cette clause, le bailleur a la possibilité de rompre le contrat de bail sans verser au locataire une somme compensatoire.

Si le contrat contient une clause de spécialisation, le locataire peut demander au bailleur une autorisation préalable pour exercer une activité entièrement nouvelle.

Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité et la preuve de son existence. De plus, il est préférable que le bail soit rédigé par un avocat ou un notaire.

Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.

Le contrat de bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :

• Identités et adresses du bailleur et du locataire
• Type de commerce ou d'activité à exercer dans le local
• Montant du loyer et ses charges
• Mode de règlement du loyer
• Droit au renouvellement du bail
• Montant du dépôt de garantie

• Durée du bail
• Mode de résiliation du bail

Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail.

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

Annexe verte

Pour les surfaces supérieures à 2000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

• Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)
• Consommation réelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes
• Quantité de déchets générée

Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l'annexe verte. Par exemple : travaux d'entretien, plan de réduction de la consommation d'eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Diagnostics techniques obligatoires

Dans le cadre d'un bail commercial, le bailleur doit annexer 3 diagnostics au contrat de location :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Diagnostic amiante
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. Cependant, la révision du prix du loyer est soumis à des règles spécifiques. Il faut que le loyer du bail révisé corresponde à la valeur locative. Cette valeur locative est fixée soit à l'amiable par le bailleur et locataire, soit par un arbitre désigné par les parties, soit fixé par un juge.

S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs. Le pas de porte est une somme d'argent que doit verser le futur locataire. La somme d'argent est fixée en fonction de l'emplacement du local et la capacité qu'il a d'attirer la clientèle.

La nature du pas-de-porte doit être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.

Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses obligations contractuelles.

Lorsque le bien loué a été vendu en cours de bail, c'est au bailleur initial qu'il appartient de restituer le dépôt de garantie au locataire et non au bailleur actuel.

Le dépôt de garantie va servir à couvrir les loyers qui n'ont pas été payés, les réparations suite à la dégradation du local commercial par le locataire, mais aussi au paiement des impôts dus au locataire.

Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à 1 trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, c'est-à-dire payé ultérieurement, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

Mais, par exception, le dépôt de garantie peut être soumis à la TVA lorsque le bailleur le récupère à la fin du bail en réparations des manquements contractuelles du locataire.

Pour un loyer payable d'avance, si le montant du dépôt de garantie dépasse l'équivalent de 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire.

Les taux d'intérêts sont ceux pratiqués par la Banque de France pour les avances sur titre .

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

• soit en présence et à l'amiable par le bailleur et le locataire,
• soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. Sinon, il doit être conservé par chacune des parties. Il doit présenter avec précision l'état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial.

L'état des lieux doit obligatoirement se faire à plusieurs étapes :

• au moment de l'ouverture du bail,
• à la fin du contrat de bail,
• à la cession du droit au bail,
• en cas de mutation ou de cession à titre gratuit du fonds,
• à la cession du fonds de commerce.

Si l'état des lieux n'est pas effectué, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Dans ce cas, le dépôt de garantie doit être entièrement restitué au locataire.